近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的(de)时应了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类(lè中国欠别国钱吗i)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分红包括了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同(tóng)而(é中国欠别国钱吗r)形成区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人(rén)中国欠别国钱吗称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的现金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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