5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也(yě)不支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽<一里地等于多少米，一里地等于多少米千米/strong>

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒(一里地等于多少米，一里地等于多少米千米jiǔ)店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净一里地等于多少米，一里地等于多少米千米利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一季报交(jiāo)出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及(jí)其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去(qù)等待(dài)它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）