导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的(de)直观判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查数(shù)据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数(shù)不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确(què)指出(chū)支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏(piān)低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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