导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发布(bù)会上，负责(zé)人对(duì)外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动(dòng)态趋(qū)势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来(lá精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字i)新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的(de)环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其(qí)他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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