近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的(de)综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人(rén)通(tōng)过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的(de)现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募(mù)集(jí)基础设(shè)施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红前提(tí)是(shì)本(běn)金之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许(中国人口第一大省，中国人口第一大省排名xǔ)经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象(中国人口第一大省，中国人口第一大省排名xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在(zài)本(běn)质性区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自(zì)底层(céng)资产的(de)经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募中国人口第一大省，中国人口第一大省排名REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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