OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日(rì)的下(xià)跌(diē)走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市(shì)场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值，投(tóu)资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日(rì)二(èr)级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园(皇太极的父皇是谁，清朝历代帝王顺序表yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上(shàng)看(kàn)，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季(jì)报(bào)中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的(de)原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不(bù)动产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较(jiào)大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高(gāo)的产品具(jù)备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示(shì)，若张江园区(qū)最终能顺(shùn)利(lì)解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期(qī)本身园(yuán)区类资产(chǎn)就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金收入受(shòu)不受影响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路(lù)上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到(dào)了(le)一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和皇太极的父皇是谁，清朝历代帝王顺序表线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之(zhī)路(lù)又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户(hù)需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽(jǐn)快(kuài)锁定一(yī)些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三(sān)个月(yuè)履约(yuē)保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也(yě)有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的(de)空(kōng)置(zhì)率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一(yī)直以(yǐ)来(lái)都坚(jiān)持(chí)以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租正好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出(chū)租率下(xià)滑情况没有得(dé)到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一(yī)些独栋形(xíng)态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的(de)管(guǎn)理人(rén)都变成了(le)一(yī)家(jiā)，后续我们(men)在(zài)资源共(gòng)享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目(mù)前(qián)在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区(qū)产业(yè)空间资(zī)产上市(shì)平(píng)台(tái)目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台和(hé)它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的(de)第一步(bù)，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们(men)在张江科学城这(zhè)三十年建设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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