5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房地(dì)产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的公司就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名(míng)前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海(hǎi)区域(yù)性地(dì)产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhà为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别i)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注将受益(yì)于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的(de)重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从(cóng)四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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