OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技(jì)，引(yǐn)发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今(jīn)，二级市场的(de)影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相关(guān)负责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年(n300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋ián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市(shì)场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一(yī)位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避(bì)的(de)原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪(xù)面等(děng)多重因素(sù)影(yǐng)响，不(bù)好判(pàn)断价(jià)格是不(bù)是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一(yī)位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资价(jià)值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金(jīn)流(liú)没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性(xìng)利空下(xià)调至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调(diào)，最终还是(shì)落(luò)到租金收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目(mù)出租(zū)率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩(jì)说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信(xìn)心，预计签(qiān)署意(yì)向书和合(hé)同(tóng)谈判中的(de)储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了(le)市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确(què)实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第(dì)一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全(quán)国(guó)首批300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉(xī)新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业、信息(xī)技术(shù)等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租(zū)户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一(yī)些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态(tài)度(dù)，我们肯定要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的(de)空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张江光(guāng)大园一(yī)直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的短期低(dī)点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多(duō)是(shì)两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的面(miàn)积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一些独(dú)栋形态(tài)的物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和(hé)预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我们(men)在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更(gèng)加充分(fēn)发(fā)挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资产上市(shì)平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的(de)第一(yī)步，也(yě)是至(zhì)关(guān)重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面(miàn)临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在(zài)张江(jiāng)科学(xué)城(chéng)这(zhè)三十年建设发(fā)展过程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前(qián)突发(fā)事件(jiàn)的(de)所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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