万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权(quán)转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求退还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人(rén)民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费(fèi)者权(quán)利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(ny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的(de)估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也ny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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