OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别午(wǔ)后(hòu)跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别)协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续(xù)波(bō)动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价(jià)格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日(rì)二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二级(jí)市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等(děng)多重因(yīn)素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级(jí)市(shì)场跌幅(fú)较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步(bù)伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落(luò)到(dào)租(zū)金收入受不(bù)受影响，影响多(duō)大(dà)，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的(de)业绩说明会中管理人(rén)就相关事(shì)项进行了(le)解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一(yī)定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的(de)储备租户(hù)正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽(suī)然(rán)收了三(sān)个(gè)月履约保证金(jīn)给(gěi)了(le)我们一(yī)些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近30％的(de)空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的(de)空(kōng)置(zhì)率(lǜ)为何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好(hǎo)发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复(fù)后，张江(jiāng)这(zhè)边(biān)也作了一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备租(zū)户(hù)。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付(fù)标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一(yī)些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自(zì)身也会有诉(sù)求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥(huī)协同效(xiào)应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定位和(hé)展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩(kuò)容(róng)的(de)第一(yī)步，也(yě)是至关(guān)重要的(de)一(yī)步，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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