5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年(nián)来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而(ér)映射到(dào)二(èr)级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代(dài)已经过去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收(shōu)入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别然在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出(chū)的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的(de)大好机会(huì)。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的(de)过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成(chéng)本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别(bié)城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好之外(wài)，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不(bù)确(què)定性的压(yā)力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的(de)基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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