OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的(de)下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了(le)应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东(dōng)新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价(jià)格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价(jià)值(zhí)。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基(jī)本面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么(me)急、这(zhè)么(me)深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前(qián)未收(shōu)到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗)江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格(gé)出现回落。在随后召(zhào)开(kāi)的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了(le)一定(dìng)提振，二级市(shì)关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗场价格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的(de)扩募(mù)说明会上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募之(zhī)路又迎来(lái)了新(xīn)的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了(le)我们(men)一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期(qī)内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域的(de)张江光大园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市(shì)场化运营为导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳(wěn)定，租户(hù)的(de)调租和换租(zū)都属于(yú)正常情(qíng)况(kuàng)，而这次(cì)项(xiàng)目(mù)的大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度的(de)短期(qī)低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一(yī)些差(chà)异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能(néng)更加充分发(fā)挥(huī)协(xié)同效应(yīng)，相信(xìn)可以(yǐ)做得更(gèng)好(hǎo)。”上述(shù)负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我们在(zài)张江科(kē)学城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突(tū)发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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