万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)北京市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这(zhè)就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根(gēn)本没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字)押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应(yīng)当予以支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已(y精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字ǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部(bù)全部(bù)股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记(jì)录(lù)。质权人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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