5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对(duì)于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据(jù)统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少)。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融资成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只能(néng)耐心地去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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