近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及(jí)彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方基金(jīn)份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的(de)现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固(gù)定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投资“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额(é)完(wán)成率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提(tí)是本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来(lái)看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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