万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了(le)共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处(chù)置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达(dá)的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心基(jī)本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及(jí)其(qí)他债(zhài)权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等，现如(rú)今，它(tā)远远超过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在(zài)于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能(néng)源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团(tuán)及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国(guó)安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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