近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基(jī)础设(shè)施(shī)项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(s每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我hì)于(yú)债券派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债券(quàn)的固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价(jià)值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的(de)主要(yào)因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归的过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作(zuò)是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)前(qián)提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极(jí)大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了(le)投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露(lù)的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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