万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常>富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的(de)是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目(mù)前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院解除(chú)查(chá)封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分(fēn)价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的(de广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常)树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居(jū)住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深(shēn)陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却(què)持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的(de)北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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