OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人也表示(shì)，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回(huí)升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程(chéng)度(dù)下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价格出现虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思波(bō)动。”一位业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格(gé)是(shì)不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含(hán)收益(yì)率(lǜ)高(gāo)的产品具(jù)备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么(me)深，加上前期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及(jí)虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协(xié)议(yì)的(de)通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队(duì)表(biǎo)示(shì)了对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署(shǔ)意(yì)向书和合同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人坦言，事发(fā)突然确(què)实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通和核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的(de)张江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多(duō)储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一(yī)直以来(lái)都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调(diào)租和(hé)换租(zū)都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生(shēng)在市场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租(zū)率下(xià)滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的(de)大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了(le)一家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和(hé)联合营(yíng)销方(fāng)面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其(qí)他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了(le)一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张江科学(xué)城这(zhè)三(sān)十年建设发(fā)展过(guò)程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当前(qián)突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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