5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是(shì)金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周(zh不尽人意是什么意思ōu)期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营(yíng)能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业(yè)普涨的不尽人意是什么意思概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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