饱受(shòu)争议的(de)二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发(fā)布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息(xī)等(děng)问题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从(cóng)业(yè)主体(tǐ)管(guǎn)理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来(lái)说属于金额(é)不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要(yào)的(de)收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额(é)外(wài)的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地(dì)产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将是对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额(é)不低的(de)中(zhōng)介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易(yì)双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国(guó)家计(jì)委(wěi)建设部(bù)下(xià)发的(de)《关(guān)于(yú)房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)2l是多少毫升 2l是多少升。

　　以北京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少(shǎo)数(shù)特别复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味(wèi)2l是多少毫升 2l是多少升着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由各(gè)中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)过(guò)程中，相关监管部门(mén)当前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会(huì)结(jié)合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合(hé)计(jì)算(suàn)出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服(fú)务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本(běn)服务(wù)和延(yán)伸服(fú)务，应当分别明确(què)服务(wù)项目(mù)和收费标(biāo)准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于(yú)市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设部(bù)门将(jiāng)会(huì)同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部(bù)门(mén)依法(fǎ)查(chá)处(chù)不按规定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前两部门(mén)提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领(lǐng)性(xìng)文件而非规定，未来(lái)如何(hé)具(jù)体(tǐ)认定其中的细则(zé)，还(hái)需(xū)要看各城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务(wù)领域(yù)的(de)调整改善、规(guī)范化(huà)，有利(lì)于行业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业(yè)的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下家各支(zhī)付(fù)一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其(qí)支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向(xiàng)房东(dōng)收取费用(yòng)，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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