近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额(é)比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价(jià)格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合(hé)行(xíng)业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对于未来少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的分(fēn)红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是(shì)本(běn)金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要来自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对经(jīng)营权(quán)类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期(qī)博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及RE少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的ITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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