OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协(xié)议的(de)通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权(quán)益人(rén)将继续密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权益人(rén)相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但其(qí)实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下(xià)降，如(rú)今(jīn)拟(nkj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心ǐ)扩募的(de)项目又(yòu)遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市(shì)场价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调(diào)，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发(fā)布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出(chū)租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出现回落。在随(suí)后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场(chǎng)信心得(dé)到(dào)了一定提振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上(shàng)述(shù)公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发突(tū)然确(què)实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了沟通和核(hé)实(shí)工作，并(bìng)同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直(zhí)以来(lái)都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历(lì)史运(yùn)营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租(zū)和(hé)换租(zū)都(dōu)属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度(dù)的短期(qī)低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到(dào)出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有得(dé)到及(jí)时修复(fù)后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的资(zī)源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入(rù)了(le)一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需(xū)求和(hé)预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目(mù)前在(zài)管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备(bèi)项目，这些(xiē)都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张(zhāng)江(jiāng)园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和它未来的(de)发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了一(yī)些突发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在张江科学城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的(de)相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前(qián)突(tū)发事件的所有负面影响，维(wéi)持预(kj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心yù)期(qī)和(hé)市场的(de)信心。”

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