文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么裤子175是几个x建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的(de)专(zhuān)著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师(shī)行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明(míng)化(huà)机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代(dài)，中国内(nèi)地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下(xià)的(de)福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩短房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则(zé)按(àn)照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房(fáng)者提(tí)供一定(dìng)的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了(le)统一(yī)详细(xì)规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地产裤子175是几个x(chǎn)到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金裤子175是几个x监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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