导读

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来(lái)新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大(dà)分化(huà)时代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级(jí)城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们00后初中学历很丢人吗主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定(d00后初中学历很丢人吗ìng)为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降(jiàng)，六(liù)普显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的(de)是人，并不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可(kě)能超(chāo)预期。

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