文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能(néng)化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚建军是哪一年的(de)资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才(cái)能进一(yī)步(bù)推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许开发(fā)商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了(le)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速(sù)发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通过(guò)与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期(qī)不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额(é)报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支(zhī建军是哪一年)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全(quán)部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可(kě)预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定(dìng)建军是哪一年金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，《发(fā)展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋建设(shè)有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到了(le)政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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