饱受(shòu)争议的二(èr)手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局(jú)联合发布了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门(mén)从加(jiā)强从业(yè)主体(tǐ)管(guǎn)理(lǐ)、明确经(jīng)纪(jì)服(fú)务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师(shī)张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住(zhù)房政(zhèng)策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不(bù)低的(de)大宗(zōng)交易，由(yóu)于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的(de)专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民(mín)造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事(shì)项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内(nèi)的(de)相关市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业(yè)关注最多(duō)的一个话(huà)题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来(lái)相关(guān)部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不(bù)低(dī)的(de)中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí)行分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标(biāo)准的(de)最(zuì)早依(yī)据(jù)是(shì)1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机(jī)构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实(shí)际收取费(fèi)用过程中，相关(guān)监管部门(mén)当前(qián)并(bìng)未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道(dào)。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内容和(hé)收费标(junk food 可数吗，junk food是单数还是复数biāo)准，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供(gōng)的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前(qián)应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市(shì)场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)等部(bù)门采取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查(chá)处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具体认定其中的(de)细则，还需(xū)要(yào)看各城市(shì)落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上(shàng)下(xià)家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但(dàn)在一些热点城市(shì)的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样的(de)情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而junk food 可数吗，junk food是单数还是复数(ér)会(huì)出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即(jí)使一(yī)些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁(jià)的(de)方式，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会(huì)利(lì)用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出(chū)严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中(zhōng)操作(zuò)的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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