导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查(chá)调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能(néng)完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到(dào)了(le)户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成房价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的(de)高工资吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种分(fēn)化不单(dān)局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预(yù)期。

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