饱受争(zhēng)议(yì)的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到(dào)监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发布了(le)关于规范房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利(lì)用房源客源优势(shì)收(shōu)取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易(yì)成(chéng)本较高(gāo)、交(jiāo)易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额(é)外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务在内的(de)相关(guān)市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序(xù)整顿homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易(yì)进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发(fā)的《关(guān)于房地(dì)产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在(zài)规定(dìng)的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由(yóu)各中介机(jī)构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取(qǔ)费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确具体的(de)中介费率，中介(jiè)机(jī)构(gòu)仅需在服务(wù)过程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢(yīng)当在(zài)经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易(yì)当事人(rén)出具收费清(qīng)单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会(huì)同(tóng)市(shì)场监(jiān)管等部门采取约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部门依(yī)法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关(guān)违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不(bù)同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在(zài)合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细(xì)则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的(de)调整(zhěng)改善、规(guī)范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能(néng)对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更(gèng)高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究(jiū)总监(jiān)陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视(shì)为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司可能会(huì)利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上(shàng)相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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