万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了(le)部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进(jìn)入(rù)北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化(huà)转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元(yuán)化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质(zhì)权人(rén)包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安(ān)的(de)经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。