万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的(de)维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没(méi)资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵(dǐ)押权以(yǐ)及(jí)其他债权的(de)，人民(mín)法院应当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的(de)商品房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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