OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的(de)项目(mù)又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致二级市(shì)场不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵(chǎng)价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险规(guī)避的(de)原因(yīn)，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内外价(jià)值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随着二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不(bù)是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业(yè)内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本(běn)身(shēn)园(yuán)区(qū)类(lèi)资(zī)产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是(shì)落(luò)到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出(chū)现不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵(xiàn)回落。在(zài)随后召开(kāi)的业(yè)绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相(xiāng)关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目的(de)信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎn不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵g)到仅过了(le)不到(dào)三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试(shì)、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过(guò)了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要(yào)全(quán)力与时间(jiān)赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区(qū)域的(de)张江光大(dà)园项目(mù)一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那(nà)么多储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营(yíng)为(wèi)导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租(zū)率下滑情况没有得到及(jí)时(shí)修复后(hòu)，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目(mù)在给租(zū)户的(de)分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有(yǒu)一(yī)些差(chà)异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们(men)在(zài)资源共享和联(lián)合营(yíng)销(xiāo)方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前(qián)在管资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间(jiān)资(zī)产(chǎn)上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步(bù)，也是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在张江科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发(fā)展过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和(hé)市(shì)场的信心(xīn)。”

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