5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头(tóu)似乎在今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计显示山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆(gān)率和房(fáng)价收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第(dì)一季度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集中度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房(fáng)企一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别(bié)城市四月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外(wài)的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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