5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的(de)持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归(guī)来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿地(dì)结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较(jiào)多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在发展的(de)大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的(de)优势(shì)。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去(qù)持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本(běn)保持低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗(bù)怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度增长不确(què)定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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