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蝴蝶会采蜜吗存量时代，机构布局地产“风物长宜放眼量”，精耕细作个股成共识

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　蝴蝶会采蜜吗trong>公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股比例(lì)也(yě)同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区(qū)域(yù)性标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看，具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的(de)收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续(xù)性向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来，南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估(gū)的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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