近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定(d蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子ìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构(gòu)投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的(de)收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得(dé)公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也称(chēng)。

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