OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市(shì)场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升(shēng)，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日(rì)二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到(dào)一定释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完(wán)全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì蓝宝石的寓意是什么)场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的(de)产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基(jī)金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最(zuì)终能(néng)顺利(lì)解(jiě)决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金流(liú)没有造(zào)成大(dà)的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下(xià)调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区(qū)类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市(shì)场信心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于(yú)平(píng)稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了(le)对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得(dé)到回(huí)升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公(gōng)告引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签(qiān)署租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然(rán)收了(le)三个(gè)月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内(nèi)完(wán)成去化(huà)。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次(cì)项目(mù)的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的短(duǎn)期低(dī)点(diǎn)，目前市(shì)场情(qín蓝宝石的寓意是什么g)况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看(kàn)到(dào)出租(zū)率下滑(huá)情(qíng)况没有得到及时修复(fù)后，张江这(zhè)边也作了(le)一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资产的(de)管理人都变成(chéng)了(le)一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合(hé)营销方面(miàn)能更(gèng)加充(chōng)分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负(fù)责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负责人(rén)表示(shì)，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科(kē)目前(qián)在管资(zī)产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临了(le)一些(xiē)突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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