文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)作家许地山简介，许地山简介资料让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部(bù)门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需(xū)求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问(wèn)题，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地(dì)的(de)商品房预(yù)售制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了(le)居(jū)民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发(fā)展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(作家许地山简介，许地山简介资料làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得由政府相关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也(yě)依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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