导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住水平。三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿>

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

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　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到(dào)了户(hù)均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会(huì)占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有或(huò)少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手房之(zhī)间的(de)差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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