文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资(zī)金实(shí)力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似(shì)租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的(de)监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了(le)房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金和开发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循(xún)环(huán)高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期(qī)房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节(jié)，各环(huán)节内容确(què)认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师(shī)监管(guǎn)，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程(chéng)做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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