导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似(shì)乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前(qián)建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均(jūn)一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中国(guó)地(dì)产存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套为什么风流女人看指甲房无法满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生(shēng)活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　为什么风流女人看指甲近五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二(èr)居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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