万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中(zhōng)国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的(de)愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国(guó)信(xìn)达(dá)。<但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》/p>

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已经(jīng)成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则(zé)居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京国(guó)安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿(yì)的(de)北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何(hé)能(néng)独善其身？

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