5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份(f025是哪里的区号，025是哪里的区号查询èn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需(xū)要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预(yù)期的(de)盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持续(xù)观(guān)察国企央企在(zài)三(sān)个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地(dì)产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在025是哪里的区号，025是哪里的区号查询(zài)2021年下半年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整(zhěng)的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了(le)半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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