万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那(nà)些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处(chù)置的是对(duì)北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承(chéng)担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式(shì)明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由(yóu)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为中赫(hè)集(jí)团(tuán)进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tu82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头án)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安(ān)足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北(běi)京(jīng)国(guó)安，又如何能独(dú)善其身？

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