饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规(guī)范(fàn)房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严(yán)格实行明码(mǎ)标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一(yī)二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费(fèi)等(děng)，对居(jū)民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易(yì)过程中存在(zài)的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市(shì)场(chǎng)交易行为及(jí)其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业关(guān)注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前(qián)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基(jī)础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中(zhōng)对收(shōu)费标准(zhǔn)进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构在具(jù)体收(shōu)取过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综合计算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公(gōng)示(shì)服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机(jī)构(gòu)收费前(qián)应当向交易当事(shì)人出(chū)具收费清(qīng)单，列(liè)明收费(fèi)标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地(dì)产经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同有关部(bù)门依(yī)法查处不按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信(xìn)息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市场的(de)影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多(duō)房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各(gè)支付(fù)一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在(zài)一(yī)些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会(huì)出(大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流chū)现中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流担中(zhōng)介费(fèi)，这(zhè)部分(fēn)费用也可能(néng)通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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