导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能(néng)完(wán)全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计(jì)算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套房的程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等(děng)问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道(dào)等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小区(qū)很难满足(zú)现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和(hé)二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学rong>人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēn三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学g)多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突(t三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学ū)。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期(qī)。