导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行(阅历是什么意思xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量(lià阅历是什么意思ng)突然激增，引发阅历是什么意思一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅(zhái)占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面积(jī)后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 阅历是什么意思