万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团(tuán)成(chéng)了(le)共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信达为了收(shōu)回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单。

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　　一本书多重，一本书多重有一斤吗; line-height: 24px;'>一本书多重，一本书多重有一斤吗ng>富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目(mù)前，该项(xiàng)目(mù)已有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

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　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团既没(méi)有很大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民知名度(dù)，但却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

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　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元(yuán)化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份质(zhì)押(yā)陆(lù)续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务(wù)，上述被执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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