文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发(fā)时代(dài)步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读为(wèi)什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独(dú)到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的(de)一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确(què)保地价(jià)款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的(de)困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房(fáng)地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房(竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短期(qī)不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资(zī)金比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程(chéng)进度(dù)向开发(fā)商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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