OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如今，二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰动公募(mù)REI雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁Ts市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市(shì)场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前(qián)上市(shì)的8只产业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对(duì)经(jīng)营现金流没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中(zhōng)披露的(de)张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下(xià)降事项，一度二级(jí)市场价(jià)格出现回(huí)落。在随(suí)后召开的(de)业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得(dé)到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户(hù)正常转化后，项目出租(zū)率将得到(dào)回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛(fàn)关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍(shào)说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们(men)一(yī)些空间，但本着(zhe)对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的(de)张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁场化运营为(wèi)导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租(zū)和换(huàn)租都属于(yú)正常情况，而这次项目(mù)的(de)大(dà)租户(hù)退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑情况没有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了(le)一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域(yù)内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突(tū)发事(shì)件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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